Eigentum von Immobilien in Indonesien:
Was Ausländer wissen sollten
Viele Ausländer, die Indonesien besuchen—ob Bali, Java, Sumba oder eine andere Insel—fühlen sich von der Kultur, Natur und Lebensweise angezogen. Nicht selten entsteht der Wunsch, eine Immobilie zu erwerben, sei es für den Eigenbedarf, als Ferienhaus oder zur geschäftlichen Nutzung.
Doch die gesetzlichen Regelungen für ausländisches Eigentum in Indonesien sind streng. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über legale Möglichkeiten.
Dürfen Ausländer Immobilien in Indonesien besitzen?
Ausländer dürfen laut Gesetz kein Grundeigentum (Hak Milik) besitzen. Der Name im Grundbuch muss ein indonesischer Staatsbürger oder ein zugelassenes Unternehmen sein. Es gibt jedoch Alternativen, die langfristige Nutzungsrechte ermöglichen.
Rechtliche Optionen für ausländische Käufer
1. Leasehold (Hak Sewa)
Ausländer können Land oder Immobilien für einen festgelegten Zeitraum pachten—typischerweise 25 bis 30 Jahre—mit Optionen zur Verlängerung.
Leaseverträge sollten die Verlängerungsklauseln klar festlegen.
Während der Pachtzeit haben Sie vollständige Rechte, das Land und alle darauf befindlichen Gebäude zu nutzen.
Villen können gebaut, bewohnt oder weiterverkauft werden, sofern der Pachtvertrag dies zulässt.
Wichtige Punkte:
- Der gesamte Pachtbetrag muss im Voraus bezahlt werden.
- Verlängerungen sind verhandelbar, hängen jedoch von den Marktpreisen zur damaligen Zeit ab.
- Pachtrechte können an einen neuen Käufer übertragen werden.
2. Right to Use (Hak Pakai)
Ausländer mit einer gültigen KITAS (temporäre Aufenthaltserlaubnis) können einen Hak Pakai-Titel beantragen, der ihnen die Nutzung einer Immobilie zu Wohnzwecken ermöglicht.
Dieser Titel ist zunächst 30 Jahre gültig und kann um 20 + 30 Jahre verlängert werden.
Voraussetzungen:
- Die Immobilie muss zu Wohnzwecken genutzt werden (nicht zur Vermietung).
- Mindestinvestition: 5 Milliarden IDR für Häuser, 2 Milliarden IDR für Wohnungen.
- Maximale Grundstücksgröße: 2.000 m².
- Die Immobilie muss auf Land mit einem Frehold-Titel errichtet werden, der in Hak Pakai umgewandelt wurde.
Ein lokaler Notar kann beim rechtlichen Umwandlungs- und Registrierungsprozess helfen.
3. Right to Build (Hak Guna Bangunan / HGB) durch eine PT PMA
Für kommerzielle Zwecke können ausländische Investoren eine PT PMA (ausländisch besessenes Unternehmen) gründen, die den HGB-Titel über Land hält und darauf bauen darf. Dieser Titel ist bis zu 80 Jahre gültig (30 + 20 + 30 Jahre).
Voraussetzungen:
- Mindestinvestition: 10 Milliarden IDR.
- Mindestens zwei Gesellschafter (können ausländisch sein).
- HGB ermöglicht kommerzielle Nutzung wie Resorts, Gästehäuser oder Einzelhandel.
Die Gründung einer PT PMA erfordert rechtliche Unterstützung und behördliche Genehmigungen. Wir empfehlen, mit einer professionellen Rechtsanwaltskanzlei zusammenzuarbeiten, um Sie durch diesen Prozess zu führen.
4. Strata Title (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)
Strata-Titel werden häufig für Wohnungen in größeren Städten wie Jakarta, Surabaya oder den urbanen Gebieten von Bali verwendet. Ausländer können einzelne Einheiten innerhalb eines Gebäudes erwerben, das auf HGB-Land entwickelt wurde.
Der Entwickler besitzt das Land, während die Käufer ihre Einheit besitzen und Zugang zu gemeinsamen Einrichtungen teilen. Dies ist einer der wenigen Titel, die unter indonesischem Recht als „Eigentum“ für Ausländer gelten.
5. Freehold Ownership (Hak Milik)
Hak Milik ist die höchste Form des Landbesitzes in Indonesien, jedoch nur für indonesische Staatsbürger reserviert. Ausländern ist es rechtlich untersagt, Land unter einem Hak Milik-Titel zu halten.
Einige Ausländer versuchen, Eigentum über Nominee-Vereinbarungen zu erwerben—indem sie einen indonesischen Staatsbürger nutzen, um den Titel in ihrem Namen zu halten. Diese Methode birgt jedoch ernsthafte rechtliche Risiken. Da der Nominee der rechtliche Eigentümer ist, haben Sie keine durchsetzbaren Rechte, wenn ein Streit entsteht. Das indonesische Gesetz erkennt Nebenvereinbarungen zur Übertragung der Kontrolle auf die ausländische Partei nicht an.
Es gibt einige rechtliche Ausnahmen:
- Ausländer, die mit einem indonesischen Staatsbürger unter einem Ehevertrag verheiratet sind, können gemeinsam Vermögenswerte kontrollieren.
- Ein Hak Milik-Titel kann unter bestimmten Bedingungen in ein Hak Pakai (Nutzungsrecht) umgewandelt werden (KITAS-Visum, Wohnnutzung, Mindestinvestition usw.).
Wir empfehlen dringend, von Nominee-Vereinbarungen abzusehen und geeignete rechtliche Strukturen wie Hak Pakai oder PT PMA zu wählen.
Abschließender Rat
Die Navigation durch das Eigentumsgesetz in Indonesien erfordert ein Verständnis der lokalen Vorschriften, die Wahl der richtigen rechtlichen Struktur und die Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Fachleuten. Ob Sie eine Villa in Bali pachten, in ein Resort in Lombok investieren oder eine Wohnung in Jakarta kaufen möchten, wir empfehlen, sich von qualifizierten Rechtsexperten beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass Ihre Investition gesetzeskonform und geschützt ist.
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