In eine Villa in Indonesien investieren
was ist innerhalb eines Budgets von 200.000–300.000 EUR legal möglich?
Viele ausländische Investoren interessieren sich für den Kauf oder die Pacht einer Villa in Indonesien mit dem Ziel, diese gewinnbringend zu vermieten. Die Beliebtheit des Landes als Reiseziel, kombiniert mit hohen Auslastungsraten und guten Renditechancen, macht es zu einem attraktiven Markt. Doch welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es – insbesondere für Investoren mit einem Budget zwischen 200.000 und 300.000 EUR?
1. Eine PT PMA gründen: Rechtlich sauber, aber finanziell anspruchsvoll
Eine häufig genutzte Struktur ist die Gründung einer PT PMA (Penanaman Modal Asing), also einer indonesischen Kapitalgesellschaft mit ausländischer Beteiligung. Diese ermöglicht es Ausländern, Grundstücke zu pachten und ein legales Geschäft, einschließlich kurzfristiger Vermietung, zu betreiben.
Vorteile einer PT PMA:
- Volle Kontrolle über die Immobilie und deren Vermietung.
- Möglichkeit, Personal anzustellen und Einnahmen direkt zu erhalten.
- Rechtlich transparent und gesetzeskonform.
Hauptnachteil:
Die indonesische Regierung verlangt ein Mindestinvestitionsvolumen von 10 Milliarden IDR (etwa 600.000 EUR).
Das übersteigt deutlich das Budget vieler Privatinvestoren.
Eine PT PMA lohnt sich daher meist nur für größere Investitionen oder bei mehreren Einheiten.
2. Eine Villa in einer touristischen Zone leasen
Eine deutlich zugänglichere Lösung ist die Langzeitlease einer Villa in einer offiziell als Tourismusgebiet (Pariwisata) ausgewiesenen Zone. Bei einem ordentlichen Pachtvertrag erhält der ausländische Investor umfassende Nutzungsrechte und kann (indirekt) Mieteinnahmen erzielen.
3. Pondok Wisata: Noch verfügbar – mit zusätzlichen Auflagen
Früher konnten indonesische Staatsbürger eine Pondok Wisata-Lizenz beantragen, um eine Villa offiziell als kleine touristische Unterkunft zu vermieten. Diese Lizenz ist nach wie vor erhältlich, jedoch mit neuen rechtlichen Anforderungen.
Folgende Genehmigungen und Nachweise sind erforderlich:
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): Genehmigung zur Nutzung des Gebäudes gemäß Bauvorschriften.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi): Nachweis über die Funktionstüchtigkeit und Nutzbarkeit des Gebäudes.
- SPPL: Umweltverträglichkeitserklärung.
- NPWPD: Lokale Steuernummer zur Abführung der Touristensteuer.
Die Lizenz kann nur von einem indonesischen Staatsbürger beantragt werden. Eine Zusammenarbeit mit einem lokalen Partner oder Agentur ist jedoch möglich.
4. Zusammenarbeit mit einer lokalen, lizenzierten Vermietungsagentur
Eine der praktikabelsten und kosteneffizientesten Lösungen für Investoren innerhalb dieses Budgets ist die Pacht einer Villa und die Zusammenarbeit mit einer anerkannten lokalen Vermietungsagentur.
So funktioniert es:
- Sie leasen eine Villa in touristischer Lage.
- Die Villa wird ins Portfolio der Agentur aufgenommen, die über die notwendigen Genehmigungen verfügt.
- Die Agentur übernimmt die Vermietung (z. B. über Airbnb), das Gästemanagement und die Abrechnung.
- Steuern werden über die Agentur abgeführt, Sie erhalten regelmäßige Auszahlungen.
Vorteile:
- Keine Gründung einer PT PMA notwendig.
- Geringerer administrativer Aufwand und niedrigere Kosten.
- Rechtlich sicher durch bestehende Struktur der Agentur.
Nachteile:
- Abhängigkeit von der Zuverlässigkeit der Agentur.
- Keine direkte Kontrolle über die Vermietung oder Vermarktung.
- Ein rechtssicherer Vertrag ist unverzichtbar
5. Alternativmodell mit einem lokalen Partner
Ein weiteres Modell besteht in der Zusammenarbeit mit einem indonesischen Partner, der als formeller Eigentümer oder Pächter der Villa auftritt und die Lizenzen beantragt. Der ausländische Investor beteiligt sich über einen schriftlichen Vertrag finanziell und erhält eine Gewinnbeteiligung.
Dieses Modell ist rechtlich nicht ganz risikofrei und nur zu empfehlen, wenn ein hohes Maß an Vertrauen besteht und alle Details vertraglich und notariell geregelt sind.
Fazit
Für Investoren mit einem Budget von 200.000 bis 300.000 EUR ist die Gründung einer PT PMA meist nicht realistisch. Eine praktikable und legale Lösung ist die Langzeitpacht einer Villa in einer Tourismuszone in Verbindung mit der Zusammenarbeit mit einer professionellen Vermietungsagentur.
So lassen sich Einnahmen erzielen, ohne gegen lokale Gesetze zu verstoßen. Entscheidend ist dabei die Auswahl seriöser Partner und ein transparenter, rechtssicherer Vertrag.
