Investir dans une villa en Indonésie
que peut-on légalement faire avec un budget de 200.000 à 300.000 EUR ?
De nombreux investisseurs étrangers souhaitent acquérir ou louer une villa en Indonésie dans le but de la proposer à la location. La popularité du pays en tant que destination touristique, combinée à des taux d’occupation élevés et à un bon potentiel de rentabilité, en fait un marché attractif. Mais quelles sont les options légales, notamment pour ceux disposant d’un budget compris entre 200.000 et 300.000 EUR ?
1. Créer une PT PMA : légalement solide, mais financièrement exigeant
Une solution souvent proposée est de créer une PT PMA (Penanaman Modal Asing), une société indonésienne à capitaux étrangers. Elle permet à un investisseur étranger de louer un terrain ou un bien immobilier et de gérer légalement une activité, y compris la location touristique.
Avantages d'une PT PMA :
- Contrôle total sur la propriété et l'activité locative.
- Possibilité d’embaucher du personnel et de percevoir directement les revenus.
- Structure conforme à la législation indonésienne.
Inconvénient majeur :
Le gouvernement impose un investissement minimum de 10 milliards IDR (environ 600.000 EUR).
Cela dépasse largement le budget de la plupart des investisseurs individuels.
La création d’une PT PMA n’est donc viable que pour les projets de plus grande envergure ou avec plusieurs villas.
2. Louer une villa dans une zone touristique
Une alternative plus accessible est de louer une villa située dans une zone officiellement classée comme touristique (pariwisata). Un contrat de bail bien rédigé permet à l’investisseur étranger de bénéficier d’un droit d’usage à long terme, avec une possibilité de revenu locatif (indirect).
3. Pondok Wisata : toujours disponible, mais avec de nouvelles exigences
Autrefois, les citoyens indonésiens pouvaient obtenir une licence Pondok Wisata pour exploiter une petite location de vacances. Cette licence est toujours en vigueur aujourd’hui, mais des documents supplémentaires sont désormais exigés.
Parmi les exigences :
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) : autorisation de construire ou de réutiliser un bâtiment selon les règles locales.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi) : certificat d’aptitude à l’utilisation.
- SPPL : déclaration de conformité environnementale.
- NPWPD : numéro fiscal local pour la déclaration des taxes touristiques.
La licence doit être demandée au nom d’un citoyen indonésien. Toutefois, une collaboration avec un partenaire local ou une agence professionnelle est possible.
4. Travailler avec une agence de location locale agréée
La solution la plus réaliste pour un investisseur dans cette tranche budgétaire est de louer une villa puis de la confier à une agence locale agréée pour la gestion locative.
Fonctionnement :
- Vous louez une villa dans une zone touristique.
- La villa est ajoutée au portefeuille de l’agence disposant des licences requises.
- L’agence s’occupe de la publication sur Airbnb/Booking, de l’accueil des clients et du versement des loyers.
- Les taxes sont déclarées par l’agence, et vous recevez votre part selon l’accord contractuel.
Avantages :
- Pas besoin de créer une société.
- Coûts réduits et démarches simplifiées.
- Opération conforme à la réglementation grâce à la structure de l’agence.
Inconvénients :
- Dépendance vis-à-vis de l’agence.
- Pas de contrôle direct sur les annonces ni les réservations.
- Il est essentiel de signer un contrat clair et juridiquement sécurisé.
5. Modèle alternatif avec un partenaire local
Certains investisseurs choisissent de s’associer avec un Indonésien qui détient ou loue officiellement la villa et obtient les licences (dont Pondok Wisata). L’investisseur étranger fournit le capital et reçoit une part des revenus via un contrat privé.
Ce modèle présente des risques juridiques car l’investisseur étranger n’a pas de droit légal direct. Il n’est recommandé qu’en cas de relation de confiance solide et de contrat bien encadré légalement.
Conclusion
Pour un budget de 200.000 à 300.000 EUR, la création d’une PT PMA n’est généralement pas envisageable. Une option plus accessible et conforme consiste à louer une villa dans une zone touristique et à travailler avec une agence locale agréée.
Cette formule permet de générer des revenus tout en respectant la législation indonésienne. Le succès dépend du choix de partenaires fiables et d’un contrat bien structuré.
