Недвижимость в Индонезии:
Что нужно знать иностранцам
Многие иностранцы, посещающие Индонезию — будь то Бали, Ява, Сумба или другие острова — очарованы её природой, культурой и образом жизни. Неудивительно, что некоторые хотят инвестировать в недвижимость — для проживания, отдыха или бизнеса. Однако в Индонезии действуют строгие правила относительно владения землёй и недвижимостью иностранцами.
Понимание юридических основ крайне важно, чтобы избежать проблем и обеспечить безопасность инвестиций. Ниже представлен практический обзор законных способов владения недвижимостью для иностранцев в Индонезии.
Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Индонезии?
По закону иностранцы не могут напрямую владеть землёй в полную собственность (Hak Milik). Всё имущество должно быть оформлено на гражданина Индонезии или местное юридическое лицо. Тем не менее, существуют законные альтернативы, предоставляющие иностранцам долгосрочные права пользования или владения.
Законные формы владения для иностранных покупателей
1. Аренда (Hak Sewa)
Иностранные граждане могут арендовать землю или недвижимость на фиксированный срок — обычно от 25 до 30 лет — с возможностью продления.
В договоре аренды должны быть четко прописаны условия продления.
На весь срок аренды вы имеете полное право использовать землю и любые строения на ней.
Разрешается строить виллы, проживать в них или перепродавать, если это разрешено условиями аренды.
Ключевые моменты:
- Вся сумма аренды выплачивается авансом.
- Продление возможно, но зависит от рыночных условий на момент пролонгации.
- Права аренды можно передать новому покупателю.
2. Право пользования (Hak Pakai)
Иностранцы, имеющие действующую визу KITAS (временный вид на жительство), могут подать заявление на получение права Hak Pakai, которое позволяет использовать недвижимость для проживания. Это право выдается на первоначальный срок в 30 лет и может быть продлено на 20 + 30 лет.
Требования:
- Недвижимость должна использоваться исключительно как место проживания (не для сдачи в аренду).
- Минимальные инвестиции: 5 миллиардов IDR для домов, 2 миллиарда IDR для апартаментов.
- Максимальный размер участка: 2 000 кв.м.
- Недвижимость должна быть построена на земле с правом собственности (Hak Milik), переведенной в Hak Pakai.
Местный нотариус может помочь с юридическим оформлением и регистрацией.
3. Право на строительство (Hak Guna Bangunan / HGB) через компанию PT PMA
Для коммерческого использования иностранные инвесторы могут создать компанию PT PMA (иностранная компания), которая может получить право HGB на землю и построить на ней недвижимость.
Это право действительно до 80 лет (30 + 20 + 30 лет).
Требования:
- Минимальные инвестиции: 10 миллиардов IDR.
- Минимум два акционера (могут быть иностранцами).
- HGB позволяет коммерческое использование, такое как отели, гостевые дома, магазины и т.п.
Создание PT PMA требует юридической поддержки и одобрения со стороны регулирующих органов.
Мы рекомендуем работать с профессиональной юридической фирмой, чтобы пройти этот процесс правильно и безопасно.
4. Страта-титул (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)
Страта-титулы чаще всего используются для покупки квартир в крупных городах, таких как Джакарта, Сурабая или в урбанизированных районах Бали. Иностранцы могут законно приобретать отдельные жилые единицы в зданиях, построенных на земле с правом HGB.
Застройщик владеет землёй, а покупатели владеют своими квартирами и имеют совместный доступ к общим помещениям. Это одна из немногих форм владения, разрешённых для иностранцев согласно индонезийскому законодательству.
5. Полное право собственности (Hak Milik)
Hak Milik — это высшая форма собственности на землю в Индонезии, доступная только для граждан Индонезии. Иностранцы не имеют права владеть землей по этому титулу.
Некоторые иностранцы пытаются обойти это ограничение, оформляя собственность на имя гражданина Индонезии (так называемая номинальная схема). Однако такой подход сопряжён с серьёзными юридическими рисками.
Так как номинальный владелец считается законным собственником, у иностранца нет правовой защиты в случае спора.
Индонезийское законодательство не признаёт дополнительные соглашения, по которым контроль якобы передается иностранцу.
Существуют некоторые исключения:
- Иностранцы, состоящие в браке с гражданином Индонезии и имеющие брачный договор, могут совместно владеть активами.
- Право Hak Milik может быть преобразовано в Hak Pakai (право пользования), при соблюдении определённых условий (виза KITAS, проживание, минимальные инвестиции и т.д.).
Мы настоятельно рекомендуем избегать номинальных схем и использовать законные формы владения, такие как Hak Pakai или PT PMA, если это применимо.
Заключительная рекомендация
Владение недвижимостью в Индонезии требует понимания местного законодательства, выбора подходящей правовой формы и сотрудничества с опытными специалистами. Будь то аренда виллы на Бали, инвестиции в курорт на Ломбоке или покупка квартиры в Джакарте — мы настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированным юристам, чтобы защитить свои интересы и обеспечить законность сделки.
Лицензия на аренду виллы
Многие инвесторы спрашивают нас, как лучше и законнее всего сдавать свою виллу в Индонезии.
Нажмите на кнопку ниже, чтобы узнать больше о получении лицензии на аренду виллы.
