Eigendom van onroerend goed in Indonesië:
Wat buitenlanders moeten weten
Veel buitenlanders die Indonesië bezoeken—of dat nu Bali, Java, Sumba of een ander eiland is—raken geïnspireerd door de schoonheid en cultuur van het land. Het is dan ook logisch dat sommigen willen investeren in onroerend goed, als woonhuis, vakantievilla of commerciële investering. Maar Indonesië kent strikte regels voor buitenlandse eigendom van grond.
Op deze pagina geven we een duidelijk overzicht van de mogelijkheden voor buitenlanders om legaal onroerend goed te bezitten of te gebruiken.
Kunnen buitenlanders eigenaar zijn van onroerend goed in Indonesië?
Volgens de wet mogen buitenlanders geen grondeigendom (Hak Milik) op hun naam registreren. Alle grond moet op naam staan van een Indonesisch staatsburger of rechtspersoon. Er zijn echter verschillende juridische constructies beschikbaar die het mogelijk maken om langdurige rechten te verkrijgen.
Wettelijke eigendomsvormen voor buitenlanders
1. Leasehold (Hak Sewa)
Buitenlanders kunnen grond of onroerend goed huren voor een vaste periode—meestal 25 tot 30 jaar—met opties tot verlenging.
De leaseovereenkomst moet duidelijk de bepalingen over verlenging vermelden.
Tijdens de looptijd van de lease heeft u volledig recht op het gebruik van het perceel en eventuele gebouwen daarop.
Villas mogen worden gebouwd, bewoond of doorverkocht, mits het leasecontract dit toestaat.
Belangrijke punten:
- Het volledige leasebedrag moet vooraf worden betaald.
- Verlengingen zijn onderhandelbaar, maar afhankelijk van de marktprijzen op dat moment.
- Lease-rechten kunnen worden overgedragen aan een nieuwe koper.
2. Gebruiksrecht (Hak Pakai)
Buitenlanders met een geldige KITAS (tijdelijke verblijfsvergunning) kunnen een Hak Pakai-titel aanvragen, waarmee zij een woning mogen gebruiken voor woondoeleinden.
Deze titel is geldig voor een initiële periode van 30 jaar en kan worden verlengd met 20 + 30 jaar.
Vereisten:
- Het onroerend goed moet als woning worden gebruikt (niet voor verhuur).
- Minimale investering: IDR 5 miljard voor huizen, IDR 2 miljard voor appartementen.
- Maximale perceelgrootte: 2.000 m².
- De woning moet zijn gebouwd op grond met een eigendomstitel (Hak Milik) die is omgezet naar Hak Pakai.
Een lokale notaris kan helpen bij het juridische conversie- en registratieproces.
3. Gebruiksrecht om te bouwen (Hak Guna Bangunan / HGB) via een PT PMA
Voor commerciële doeleinden kunnen buitenlandse investeerders een PT PMA (buitenlands eigendom van een onderneming) oprichten. Deze vennootschap mag een HGB-titel hebben op grond en daarop bouwen. Deze titel is geldig tot 80 jaar (30 + 20 + 30 jaar).
Vereisten:
- Minimale investering: IDR 10 miljard.
- Minimaal twee aandeelhouders (kunnen buitenlands zijn).
- HGB staat commercieel gebruik toe, zoals resorts, guesthouses of winkels.
Het oprichten van een PT PMA vereist juridische bijstand en goedkeuring van de autoriteiten. Wij raden aan om samen te werken met een professioneel juridisch kantoor dat u door het proces begeleidt.
4. Appartementsrecht (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)
Appartementsrechten worden vaak gebruikt voor woningen in stedelijke gebieden zoals Jakarta, Surabaya of de stedelijke zones van Bali. Buitenlanders mogen wettelijk individuele eenheden binnen een gebouw kopen dat is ontwikkeld op HGB-grond.
De ontwikkelaar is eigenaar van het land, terwijl kopers eigenaar zijn van hun eenheid en gezamenlijk toegang hebben tot gemeenschappelijke voorzieningen. Dit is een van de weinige vormen van “eigendom” die volgens de Indonesische wet mogelijk zijn voor buitenlanders.
5. Volledig Eigendom (Hak Milik)
Hak Milik is de hoogste vorm van grondbezit in Indonesië, maar is uitsluitend voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. Buitenlanders mogen volgens de wet geen grond bezitten met een Hak Milik-titel.
Sommige buitenlanders proberen eigendom te verkrijgen via zogenaamde "nominee-constructies", waarbij een Indonesisch staatsburger het eigendom op zijn naam houdt namens de buitenlandse partij. Deze methode brengt echter ernstige juridische risico's met zich mee. Omdat de nominee de juridische eigenaar is, heeft u geen afdwingbare rechten als er een geschil ontstaat.
Indonesische wetgeving erkent geen nevenovereenkomsten die het eigendom aan de buitenlandse partij zouden overdragen.
Er zijn enkele wettelijke uitzonderingen:
- Buitenlanders die getrouwd zijn met een Indonesisch staatsburger en een huwelijkscontract hebben, kunnen gezamenlijk vermogen beheren.
- Een Hak Milik-titel kan worden omgezet naar een Hak Pakai-titel onder specifieke voorwaarden (KITAS-visum, residentieel gebruik, minimale investering, enz.).
Wij raden ten zeerste af om gebruik te maken van nominee-constructies en adviseren om legale structuren zoals Hak Pakai of een PT PMA te gebruiken indien van toepassing.
Laatste Advies
Eigendom van onroerend goed in Indonesië vereist inzicht in de lokale regelgeving, het kiezen van de juiste juridische structuur, en samenwerking met betrouwbare professionals. Of u nu een villa in Bali wilt leasen, wilt investeren in een resort in Lombok, of een appartement wilt kopen in Jakarta, wij raden aan om deskundige juridische begeleiding in te schakelen om te verzekeren dat uw investering legaal en beschermd is.
Vergunning voor villaverhuur
Veel investeerders vragen ons wat de beste en wettelijke manier is om hun villa in Indonesië te verhuren.
Klik op de knop hieronder voor meer informatie over het verkrijgen van een verhuurvergunning.
