Propriété immobilière en Indonésie :
Ce que les étrangers doivent savoir
De nombreux étrangers visitant l’Indonésie – que ce soit Bali, Java, Sumba ou d'autres îles – sont attirés par la beauté, la culture et le mode de vie de cet archipel diversifié. Il n’est donc pas surprenant que certains souhaitent y investir dans l’immobilier, que ce soit comme résidence, maison de vacances ou projet commercial. Cependant, l’Indonésie applique des règles strictes concernant la propriété foncière pour les étrangers.
Comprendre le cadre juridique est essentiel pour éviter les complications et sécuriser votre investissement. Voici un aperçu pratique des options disponibles pour les étrangers souhaitant acquérir un bien en Indonésie.
Les étrangers peuvent-ils posséder une propriété en Indonésie ?
La loi interdit aux étrangers de posséder directement un terrain en pleine propriété (Hak Milik) en Indonésie. Toute propriété doit être enregistrée au nom d’un citoyen indonésien ou d’une entité juridique locale. Toutefois, plusieurs structures légales offrent aux étrangers des droits d’utilisation ou de possession à long terme.
Structures légales pour les acheteurs étrangers
1. Bail à long terme (Hak Sewa)
Les étrangers peuvent louer un terrain ou une propriété pour une durée déterminée — généralement de 25 à 30 ans — avec des options de prolongation.
Les contrats de location doivent préciser clairement les clauses de renouvellement.
Pendant toute la durée du bail, vous disposez de tous les droits d’utilisation du terrain et des constructions qui s’y trouvent.
Il est possible de construire des villas, d’y habiter ou de les revendre, à condition que le contrat de bail le permette.
Points clés :
- Le montant total du bail doit être payé d’avance.
- Les prolongations sont négociables mais dépendent des prix du marché au moment de la prolongation.
- Les droits de location peuvent être transférés à un nouvel acquéreur.
2. Droit d’usage (Hak Pakai)
Les étrangers titulaires d’un KITAS (permis de séjour temporaire) peuvent demander un titre de Hak Pakai, qui leur permet d’utiliser un bien immobilier à des fins résidentielles.
Ce titre est valable pour une période initiale de 30 ans, prolongeable de 20 + 30 ans.
Conditions :
- Le bien doit être utilisé comme résidence (pas pour la location).
- Investissement minimum : 5 milliards IDR pour une maison, 2 milliards IDR pour un appartement.
- Superficie maximale du terrain : 2 000 m².
- Le bien doit être construit sur un terrain en pleine propriété (Hak Milik) converti en Hak Pakai.
Un notaire local peut vous assister dans la conversion juridique et le processus d’enregistrement.
3. Droit de construire (Hak Guna Bangunan / HGB) via une société PT PMA
Pour des activités commerciales, les investisseurs étrangers peuvent créer une société PT PMA (société à capitaux étrangers), qui peut détenir un titre HGB sur un terrain et y construire.
Ce titre est valable jusqu’à 80 ans (30 + 20 + 30 ans).
Conditions :
- Investissement minimum : 10 milliards IDR.
- Minimum de deux actionnaires (possibilité d’actionnaires étrangers).
- Le HGB permet un usage commercial, tel que des complexes hôteliers, maisons d’hôtes ou commerces.
La création d’une PT PMA nécessite une assistance juridique et une approbation réglementaire.
Nous recommandons vivement de faire appel à un cabinet juridique professionnel pour vous accompagner dans ce processus.
4. Titre de copropriété (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)
Les titres de copropriété sont couramment utilisés pour les appartements dans les grandes villes comme Jakarta, Surabaya ou les zones urbaines de Bali. Les étrangers peuvent légalement acheter des unités individuelles dans un immeuble construit sur un terrain en HGB.
Le promoteur est propriétaire du terrain, tandis que les acheteurs sont propriétaires de leur unité et ont un droit d’accès aux espaces communs. C’est l’un des rares titres considérés comme une “propriété” pour les étrangers selon la législation indonésienne.
5. Propriété en pleine propriété (Hak Milik)
Le Hak Milik est la forme la plus élevée de propriété foncière en Indonésie, mais elle est réservée exclusivement aux citoyens indonésiens. Les étrangers n’ont pas le droit légal de posséder un terrain sous ce titre.
Certains étrangers essaient d’acquérir des biens via des accords avec des prête-noms — en utilisant un citoyen indonésien pour détenir le titre en leur nom. Cependant, cette méthode comporte de sérieux risques juridiques.
Puisque le prête-nom est le propriétaire légal, vous n’avez aucun droit exécutoire en cas de litige. La loi indonésienne ne reconnaît pas les accords parallèles visant à transférer le contrôle à la partie étrangère.
Il existe quelques exceptions légales :
- Les étrangers mariés à un citoyen indonésien sous contrat prénuptial peuvent détenir des biens communs.
- Un titre Hak Milik peut être converti en Hak Pakai (droit d’usage), sous certaines conditions (visa KITAS, usage résidentiel, investissement minimum, etc.).
Nous déconseillons fortement les accords avec des prête-noms et recommandons d’opter pour des structures légales telles que le Hak Pakai ou une société PT PMA, selon les cas.
Conseil final
Acquérir une propriété en Indonésie implique de bien comprendre la réglementation locale, de choisir la structure juridique adaptée et de travailler avec des professionnels de confiance. Que vous envisagiez de louer une villa à Bali, d’investir dans un complexe à Lombok ou d’acheter un appartement à Jakarta, nous vous conseillons de consulter des experts juridiques qualifiés afin de garantir la conformité et la sécurité de votre investissement.
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