Investeren in een villa in Indonesie met verhuurdoel:
wat is legaal mogelijk binnen een budget van €200.000 – €300.000?
Veel buitenlandse investeerders tonen interesse in het kopen of leasen van een villa in Indonesie om deze vervolgens te verhuren. De aantrekkingskracht van het eiland, gecombineerd met hoge bezettingsgraden en rendementen, maakt het een aantrekkelijke markt. Maar hoe zit het met de juridische kant, zeker voor investeerders met een budget tussen de €200.000 en €300.000?
1. Een PT PMA oprichten: wettelijk correct, maar financieel zwaar
Een populaire optie onder buitenlandse investeerders is het oprichten van een zogeheten PT PMA (Penanaman Modal Asing), een Indonesische vennootschap met buitenlands eigendom. Dit biedt de mogelijkheid om legaal onroerend goed te leasen en commercieel te exploiteren (dus ook kortetermijnverhuur zoals via Airbnb).
Voordelen van een PT PMA:
- Volledige controle over exploitatie en verhuur.
- Mogelijkheid om personeel aan te nemen en zelfstandig inkomsten te ontvangen.
- Wettelijk waterdicht en transparant.
Maar er is een belangrijk nadeel:
De overheid vereist een minimale investeringsverplichting van 10 miljard IDR (ongeveer €600.000). Dit ligt ver boven het budget van veel particuliere investeerders.
Daarom is een PT PMA in de praktijk vaak alleen haalbaar voor wie meerdere units ontwikkelt of investeert in grotere projecten.
2. Leasen van een villa met toeristische bestemming
Een meer toegankelijke oplossing voor particuliere investeerders is het leasen van een villa op een locatie met toeristische bestemmingsstatus (pariwisata zoning). Bij een goede leaseovereenkomst heeft de buitenlandse partij het recht om het pand te gebruiken en (indirect) te exploiteren.
3. Pondok Wisata: nog steeds mogelijk, maar met aanvullende vergunningen
In het verleden kon een Indonesisch persoon een Pondok Wisata-licentie aanvragen om een villa als kleinschalige accommodatie te mogen verhuren. Deze vergunning bestaat nog steeds, maar de regelgeving is aangescherpt.
Om een Pondok Wisata-vergunning aan te vragen zijn nu aanvullende documenten verplicht:
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): de nieuwe bouwvergunning die aantoont dat het pand voldoet aan lokale bouwnormen.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi): certificaat dat bevestigt dat het pand geschikt is voor gebruik.
- SPPL (Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan): milieubeheerverklaring.
- NPWPD: lokaal belastingnummer om toeristenbelasting te kunnen afdragen.
De vergunning moet nog steeds worden aangevraagd door een Indonesisch burger. Buitenlanders kunnen dit dus niet zelf doen, maar kunnen wel samenwerken met een lokale partner of beheerpartij.
4. Samenwerking met een lokaal verhuurbureau
Een praktijkgerichte oplossing voor buitenlandse investeerders binnen dit budget is het leasen van een villa en vervolgens de exploitatie uit te besteden aan een professioneel lokaal verhuurbureau.
Zo werkt het:
- U least de villa voor een lange termijn.
- De villa wordt opgenomen in het portfolio van een erkende verhuurpartij.
- Deze partij beschikt over de benodigde licenties, zoals een Pondok Wisata-vergunning, NPWPD, en kan de villa registreren en op platforms aanbieden.
- De inkomsten worden via hen ontvangen, belastingen worden afgedragen, en u ontvangt periodieke uitbetalingen.
Voordelen:
- Geen PT PMA nodig.
- Minder complex en goedkoper dan zelf vergunningen aanvragen.
- U maakt gebruik van de juridische en administratieve infrastructuur van de verhuurpartij.
Nadelen:
- U hebt geen directe exploitatierechten of volledige controle.
- U bent afhankelijk van de betrouwbaarheid van de verhuurpartner.
- Het is belangrijk dat de samenwerking juridisch goed wordt vastgelegd (contractueel, notarieel).
5. Alternatief model met lokale partner
Sommige investeerders kiezen ervoor om met een Indonesische partner samen te werken, die als formeel eigenaar en vergunningshouder optreedt. In dit geval wordt de villa op naam van de lokale partner gezet (Hak Milik of Hak Sewa), die de Pondok Wisata-licentie aanvraagt. Vervolgens wordt via een notarieel vastgelegd contract geregeld dat de buitenlandse investeerder een investering doet en recht heeft op een deel van de opbrengst.
Let op: dit model is juridisch kwetsbaar en alleen aan te raden als er sprake is van zeer hoge onderlinge vertrouwensrelatie en goede juridische begeleiding.
Conclusie
Voor investeerders met een budget tussen de €200.000 en €300.000 is het oprichten van een PT PMA meestal niet haalbaar. De meest toegankelijke en legale manier om toch inkomsten te genereren uit de verhuur van een villa is via leasing en samenwerking met een lokaal verhuurbureau dat over de juiste vergunningen beschikt.
Deze aanpak biedt een werkbaar evenwicht tussen naleving van de wet, financieel realisme en praktische uitvoerbaarheid. Wel is het van cruciaal belang om te werken met betrouwbare partners en contracten goed juridisch te laten vastleggen.
