Investire in una villa in Indonesia
cosa è legalmente possibile con un budget di 200.000–300.000 EUR?
Molti investitori stranieri sono interessati ad acquistare o affittare una villa in Indonesia con l’intento di affittarla a breve termine. La popolarità del Paese come destinazione turistica, insieme ad alti tassi di occupazione e a un buon potenziale di redditività, lo rende un mercato attraente. Ma quali sono le opzioni legali disponibili, specialmente per chi ha un budget tra 200.000 e 300.000 EUR?
1. Costituire una PT PMA: legalmente solida, ma costosa
Una soluzione comunemente proposta è quella di costituire una PT PMA (Penanaman Modal Asing), ovvero una società indonesiana con partecipazione straniera. Questo consente a un investitore straniero di affittare un terreno o un immobile e gestire legalmente un’attività commerciale, incluso l’affitto turistico.
Vantaggi di una PT PMA:
- Controllo completo sulla proprietà e sull’attività.
- Possibilità di assumere personale e ricevere direttamente gli incassi.
- Conformità completa con la normativa indonesiana.
Svantaggio principale:
Il governo indonesiano richiede un investimento minimo di 10 miliardi di IDR (circa 600.000 EUR).
Questa soglia è ben al di sopra del budget della maggior parte degli investitori privati.
Per questo motivo, la PT PMA è praticabile solo per progetti di grandi dimensioni o multi-unità.
2. Affittare una villa in una zona turistica
Un’alternativa più accessibile è affittare una villa situata in una zona ufficialmente turistica (zona pariwisata). Con un contratto di locazione ben strutturato, l’investitore straniero può ottenere un diritto d’uso a lungo termine e ricevere reddito locativo (indiretto).
3. Pondok Wisata: ancora disponibile, ma con nuovi requisiti
In passato, i cittadini indonesiani potevano ottenere una licenza Pondok Wisata per affittare legalmente una piccola proprietà turistica. Questa licenza è ancora disponibile, ma sono ora richiesti documenti aggiuntivi.
I requisiti includono:
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): approvazione edilizia secondo le norme locali.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi): certificato di idoneità all’uso.
- SPPL: dichiarazione ambientale.
- NPWPD: numero fiscale locale per il pagamento delle tasse turistiche.
La licenza può essere richiesta solo da un cittadino indonesiano, ma è possibile collaborare con un partner locale o un’agenzia autorizzata.
4. Collaborare con un'agenzia locale di affitti autorizzata
Una delle soluzioni più pratiche per chi ha un budget compreso tra 200.000 e 300.000 EUR è affittare una villa e gestirla tramite un’agenzia locale autorizzata che possiede tutte le licenze necessarie.
Come funziona:
- Si affitta una villa in una zona turistica.
- L’agenzia include la villa nel proprio portfolio.
- Gestisce la promozione su Airbnb, Booking, ecc., l’accoglienza degli ospiti e la contabilità.
- I redditi vengono trasferiti all’investitore secondo l’accordo contrattuale.
- L’agenzia si occupa anche delle dichiarazioni fiscali.
Vantaggi:
- Non è necessario creare una società.
- Costi più bassi e meno burocrazia.
- Legalità assicurata tramite la struttura esistente dell’agenzia.
Svantaggi:
- Dipendenza dall’agenzia per la gestione operativa.
- Controllo limitato su promozione e prenotazioni.
- È essenziale avere un contratto chiaro e legalmente valido.
5. Modello alternativo con un partner locale
Alcuni investitori collaborano con un cittadino indonesiano che risulta ufficialmente proprietario o locatario della villa e richiede tutte le licenze (come Pondok Wisata). L’investitore straniero fornisce il capitale e riceve una parte dei profitti tramite un accordo privato.
Questo modello presenta rischi legali, poiché lo straniero non ha diritti diretti registrati. È consigliabile solo in presenza di una fiducia reciproca e di un contratto ben strutturato e legalmente garantito.
Conclusione
Per un budget compreso tra 200.000 e 300.000 EUR, la creazione di una PT PMA non è generalmente realistica. Un’alternativa più accessibile e conforme è affittare una villa in una zona turistica e collaborare con un’agenzia locale con licenza.
Questa soluzione consente di ottenere redditi da affitto rispettando la legge indonesiana. Il successo dipende dalla scelta di partner affidabili e da un contratto chiaro e sicuro.
