Propiedad en Indonesia:
Lo que deben saber los extranjeros
Muchos extranjeros que visitan Indonesia—ya sea Bali, Java, Sumba u otras islas—se sienten atraídos por la belleza, la cultura y el estilo de vida que ofrece este diverso archipiélago. No es de extrañar que algunos deseen invertir en bienes raíces, ya sea como residencia, casa de vacaciones o proyecto comercial. Sin embargo, Indonesia tiene regulaciones estrictas en cuanto a la propiedad de tierras por parte de extranjeros.
Entender el marco legal es esencial para evitar complicaciones y asegurar que su inversión sea segura. A continuación, ofrecemos una visión práctica de las opciones legales disponibles para los extranjeros que deseen adquirir propiedades en Indonesia.
¿Pueden los extranjeros ser propietarios en Indonesia?
Por ley, los extranjeros no pueden poseer directamente tierras en propiedad absoluta (Hak Milik) en Indonesia. Toda propiedad debe estar registrada a nombre de un ciudadano indonesio o una entidad legal nacional. No obstante, existen alternativas legales que permiten a los extranjeros tener derechos de uso o propiedad a largo plazo.
Estructuras legales para compradores extranjeros
1. Arrendamiento (Hak Sewa)
Los extranjeros pueden arrendar terrenos o propiedades por un período fijo — normalmente de 25 a 30 años — con opciones de prórroga.
Los contratos de arrendamiento deben especificar claramente las cláusulas de extensión.
Durante el período del arrendamiento, usted tiene pleno derecho a utilizar el terreno y cualquier construcción existente.
Se pueden construir villas, habitarlas o revenderlas, siempre que el contrato de arrendamiento lo permita.
Puntos clave:
- El monto total del arrendamiento debe pagarse por adelantado.
- Las extensiones son negociables, pero dependen de los precios del mercado en ese momento.
- Los derechos de arrendamiento pueden transferirse a un nuevo comprador.
2. Derecho de Uso (Hak Pakai)
Los extranjeros con un KITAS válido (permiso de residencia temporal) pueden solicitar un título de Hak Pakai, que les permite usar una propiedad con fines residenciales.
Este título es válido por 30 años iniciales y puede prorrogarse por 20 + 30 años.
Requisitos:
- La propiedad debe usarse como residencia (no para alquiler).
- Inversión mínima: IDR 5 mil millones para casas, IDR 2 mil millones para apartamentos.
- Tamaño máximo del terreno: 2.000 m².
- La propiedad debe estar construida sobre un terreno de propiedad libre (Hak Milik) convertido en Hak Pakai.
Un notario local puede asistir con la conversión legal y el proceso de registro.
3. Derecho de Construcción (Hak Guna Bangunan / HGB) a través de una PT PMA
Para fines comerciales, los inversores extranjeros pueden establecer una PT PMA (compañía de propiedad extranjera), que puede tener un título HGB sobre el terreno y construir en él.
Este título es válido por hasta 80 años (30 + 20 + 30 años).
Requisitos:
- Inversión mínima: IDR 10 mil millones.
- Al menos dos accionistas (pueden ser extranjeros).
- El HGB permite el uso comercial, como complejos turísticos, casas de huéspedes o comercios.
Establecer una PT PMA requiere asistencia legal y aprobación regulatoria.
Recomendamos trabajar con un bufete legal profesional para guiarle en este proceso.
4. Título de Propiedad Horizontal (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)
Los títulos de propiedad horizontal se utilizan comúnmente para apartamentos en grandes ciudades como Yakarta, Surabaya o en zonas urbanas de Bali. Los extranjeros pueden legalmente comprar unidades individuales dentro de un edificio desarrollado sobre un terreno con título HGB.
El desarrollador es el propietario del terreno, mientras que los compradores son propietarios de su unidad y comparten el acceso a las instalaciones comunes. Este es uno de los pocos títulos considerados como “propiedad” para extranjeros según la legislación indonesia.
5. Propiedad Plena (Hak Milik)
El Hak Milik es la forma más alta de propiedad de tierra en Indonesia, pero está reservado exclusivamente para ciudadanos indonesios. Los extranjeros tienen prohibido legalmente poseer terrenos bajo este título.
Algunos extranjeros intentan adquirir propiedades mediante acuerdos con testaferros — utilizando a un ciudadano indonesio para que figure como titular del título. Sin embargo, este método conlleva serios riesgos legales.
Dado que el testaferro es el propietario legal, usted no tiene derechos exigibles si surge una disputa. La ley indonesia no reconoce los acuerdos paralelos que transfieren el control a la parte extranjera.
Existen algunas excepciones legales:
- Los extranjeros casados con un ciudadano indonesio, bajo un acuerdo prenupcial, pueden controlar conjuntamente ciertos bienes.
- Un título Hak Milik puede convertirse en Hak Pakai (derecho de uso), bajo condiciones específicas (visa KITAS, uso residencial, inversión mínima, etc.).
Recomendamos encarecidamente evitar los acuerdos con testaferros y optar por estructuras legales como Hak Pakai o una PT PMA cuando sea apropiado.
Consejo Final
Adquirir una propiedad en Indonesia requiere comprender la normativa local, elegir la estructura legal adecuada y trabajar con profesionales de confianza. Ya sea que desee arrendar una villa en Bali, invertir en un complejo turístico en Lombok o comprar un apartamento en Yakarta, le aconsejamos buscar asesoría de expertos legales calificados para garantizar que su inversión sea legal y segura.
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